Bestemmingsplan 2: Soort horeca?
Lo
s van het feit dat we op deze plaats sowieso geen horeca willen en volgens de gemeentelijke plannen ook helemaal niet kan, blijft het vaag wat de initiatiefnemer nu eigenlijk precies van plan is. Er valt ons een paar dingen op:
- Er wordt in de Ruimtelijke Onderbouwing steeds gesproken over daghoreca en op sommige plaatsen zelfs over kleinschalige daghoreca. Nu is horeca van 200m2 zeker niet kleinschalig want het zou daarmee direct een van de grotere etablissementen van Zevenaar worden. Een snelle rekensom leert dat een middenklasse restaurant voor 80 personen (1.5 m2 per gast + een extra 60% voor het "niet-verdienend oppervlak") binnen 200 m2 past. Een restaurant voor 80 personen (en zelfs nog exclusief terras) is een fors restaurant.
- Bovendien met openingstijden tot 22:00 is de dag wel ruim voorbij. Het is dus dag/avond horeca. Je hebt het immers niet over 21:00 's middags.
- De RO is hier ook nog steeds inconsistent. Ondanks dat tijdens meerdere vergaderingen hier vragen over zijn gesteld en ook de gemeente in haar ontwerp omgevingsvergunning 06:00 (dat is overigens behoorlijk vroeg) tot 22:00 noemt, staat er in § 3.3.1 nog steeds 23:00. Is dit nu gewoon een slordige fout of toch een opening naar een later sluitingstijdstip?
- N.a.v. vragen over het "type" horeca wordt nu een reeks mogelijkheden genoemd: broodjeszaak, koffiebar of ijssalon, in ieder geval zonder alcohol. Maar daar wordt het allemaal nog niet echt duidelijker van. Het is bijvoorbeeld i.v.m. potentiele milieu-overlast een behoorlijk verschil of er koffie, ijs of shoarma/pizza/kroket-broodjes worden geserveerd.
- Het is ons ook opgevallen dat een van de eigenaren van het pand tevens sales executive is of was van Eliffoods, een Döner Kebab vlees producent. Overigens zijn Eliffoods, restaurant Dönerix Zevenaar en het bedrijf World of Kebab allemaal aan elkaar verbonden. Nu kan het natuurlijk best zijn dat binnen deze groep activeiten een totaal nieuw initiatief wordt opgezet, bijvoorbeeld in de vorm van een ijssalon, maar onwaarschijnlijk is dat wel.
Het maakt voor de gemeente waarschijnlijk ook niet uit welke soort horeca in het plan wordt bedoeld, mits voldaan wordt aan alle voorwaarden zoals milieu, parkeren, verkeer, externe veiligheid e.d. maar het zou de transparantie wel ten goede komen wanneer de gemeente laat zien al deze voorwaarden vooraf te stellen i.p.v. het laten aankomen op een zienswijze procedure. De Raad van State zegt ook in verschillende gevallen dat een gemeente dat ook moet doen. Het huidige ontwerp omgevingsvergunning is wat dat betreft nog veel te vaag en ruim.
Milieu 3: Geur
M
et een geplande horeca + 6 of 7 voordeuren neemt de potentiële geur-belasting voor de omgeving significant toe. In paragraaf 4.3 van de Ruimtelijk Onderbouwing wordt hier lichtvoetig overheen gestapt. Immers, 7 voordeuren met bijbehorende keukens is alleen al een veel zwaardere belasting voor de omgeving dan de oorspronkelijk toegestane 1 bovenwoning en daar komt dan de horeca met voortdurende activiteiten van 's morgens vroeg tot 's avond laat nog eens bij.
De RO zegt ook dat de dichtsbijzijnde woning op 10 meter staat maar in werkelijkheid is dat minder dan 6 meter. Dat is al een opmerkelijk foute voorstelling van de feiten.
De wet schrijft voor dat er óf een 2 meter hoge schoorsteen boven het hoogste punt van de nabije omgeving moet komen óf een "doelmatige ontgeuringsinstallatie" moet zijn. Verder moeten in ieder geval dampen zoals van frituur worden afgezogen en gefilterd alvorens ze in de buitenlucht worden afgevoerd. De gemeente zou in beide gevallen maatwerkvoorschriften moeten opleggen dan wel met eisen van de welstand een duidelijk standpunt innemen.
Van deze gemeentelijke eisen zijn geen spoor te vinden en ook staat een kookgas-schoorsteen niet in het ontwerp, laat staan de schoorstenen van de appartementen. Indien de 2 meter hoge horeca-pijp noodzakelijk blijkt i.v.m. met b.v. het nabijgelegen pand aan de andere kant van de bushalte, stijgt daarmee de totale hoogte van de geplande flat inclusief schoorstenen naar 12 meter.
Milieu 2: Water
Wellicht is dit milieu-aspect het minst interessant i.v.m. bezwaren van de omwonenden maar toch valt het op als het meest niets-zeggend onderwerp in de Ruimteljke Onderbouwing, paragraaf 4.10.
Paragraaf 4.10.1 begint met een uitvoerig en vaag verhaal over de Europese en Nationale richtlijnen waarbij ook nog aan een inmiddels jaren oud Nationaal Waterplan wordt gerefereerd. Het meest recente plan is het Nationaal Waterplan 2016-2021 maar de schrijver van het RO is dat blijkbaar ontgaan.
Paragraaf 4.10.2 ontbreekt volledig dus hebben we geen idee wat daar in had kunnen staan.
Paragraaf 4.10.3 gaat over kansen, uitgangspunten en "... het streven naar een gescheiden rioleringstelsel ..." maar het komt uiteindelijk niet tot concrete maatregelen. Sterker nog, er wordt gerefereerd aan een vrijstelling van 500 m2 dus hoeft er blijkbaar uiteindeljk niets te worden gedaan zoals een aparte waterberging. Bovendien wordt gesteld dat "... de bodem geschikt is voor het infiltreren van water ... ". Ook dit is apert onjuist vanwege de eigen conclusie dat de grond na 1 1/2 meter (bouw)zand vooral uit meerdere meters klei bestaat waar water dus niet of nauwelijks doorheen kan sijpelen en worden gefilterd. Onderzoek van de TU-Delft uit 2009 i.s.m. Fugro en Deltares laat ook zien dat juist in dit plangebied de kleilaag extreem dik is.
Ook wordt in de RO nog gesteld dat de bodem van het perceel geschikt is voor het infiltreren van water maar het perceel wordt voor > 90% bebouwd dan wel verhard aangelegd met terras of parkeerplaatsen. Dus waar gaat dat hemelwater dan naar toe? De plannenmakers hebben in ieder geval geen idee.
Opmerkelijk in dit verband is ook dat juist de gemeente Zevenaar zich sterk maakt voor een adequate opvang van hemelwater op de eigen percelen met voldoende groen van de inwoners en zeker bij nieuwbouw. "Tegels eruit, planten erin" heet dat in beleidstermen, ook in Zevenaar. In de RO wordt dit punt volstrekt genegeerd.
Bestemmingsplan 1: Bestemming
In de toelichting van het vigerende bestemminsplan "Zevenaar Centrum 2013" staat in paragraaf 2.8, deelgebied 11, Stationsplein:
"Door aard van de omringende bebouwing, de groene voortuinen en de landschappelijke inrichting van het parkje, heeft het Stationsplein het karakter van een eenvoudig villa-parkje uit het begin van de 20e eeuw."
Natuurlijk is de huidige staat van Stationsplein 13 ontsierend voor het gebied maar dat is nog geen reden om een willekeurig initiatief voor het bouwen van een flat in dat "villaparkje" dan maar toe te laten. Er zijn andere oplossingen mogelijk die beter aansluiten bij het gebied. De omschrijvingen in de Ruimtelijke Onderbouwing (paragraaf 2.2) dat het beoogde pand een "hoek-element" zou zijn of een "visueel eikpunt", zijn niet alleen louter nietszeggend poëtisch en niet-onderbouwd maar ook gewoon misplaatst. Een flatgebouw is geen "visueel eikpunt" tussen woonhuizen anders dan in slechte zin.
Ook wordt met de bestemming van de grond zelf gemarchandeerd. Volgens Zevenaar Centrum 2013 is de bestemming "maatschappelijk". Dat kan een publieke functie zijn zoals een notaris, fysiotherapeut of een fitness centrum. En, met beperkte horeca en een bovenwoning voor b.v. de eigenaar.
6 voordeuren en een dag/avond horeca van 200 m2 is daar niet de bedoeling geweest. T.a.v. de horeca gaan we met een volgend artikel uitvoerig op in maar in de uitspraak in de RO:
" . . . Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke functies toegestaan met bestaande woningen . . ."
is het laatste meervoud al apert onjuist. Er is één bovenwoning toegestaan.
Overigens is het wel opmerkelijk dat het huidige gemeentehuis inclusief het parkje aan de Kerkstraat helemaal niet in het bestemmingsplan Zevenaar Centrum voorkomt. Daarmee zet de gemeente zichzelf apart. Immers, het huidige gemeentehuis wordt expliciet genoemd in het bestemmingsplan maar hoort er blijkbaar niet bij.
Pagina 17 van 19
